Casi cualquier obra en casa necesita pasar por el ayuntamiento. Si tocas estructura, fachada o el uso del edificio, pides licencia de obra mayor con proyecto técnico. Para una reforma interior (baño, cocina, suelos) basta, en la mayoría de municipios, con una licencia menor o una declaración responsable. Aquí tienes qué trámite toca en cada caso, cuándo se puede hacer ruido y las guías con el detalle.
Última revisión: 30 de septiembre de 2026.
Guías de trámites y normativa
| Trámite o consulta | Cuándo te afecta | Guía |
|---|---|---|
| Licencias y permisos de obra | Antes de empezar cualquier obra | Permisos y licencias para construir |
| Clasificación del suelo | Antes de comprar un terreno para construir | Suelo urbano, urbanizable y no urbanizable |
| Horario de obras, domingos y festivos | Durante la obra, sobre todo en pisos | ¿Se pueden hacer obras en domingo? |
| Calendario laboral de la construcción | Para planificar la obra y los días sin actividad | Calendario laboral de la construcción en Madrid |
| Casas contenedor | Si quieres vivir o poner un contenedor en una parcela | Casas contenedor: guía legal |
| ITE / IEE de tu edificio | Edificios con más de 50 años (según municipio) | Guía en preparación |
| Seguro decenal | Obra nueva de vivienda | Guía en preparación |
| Libro del edificio y derramas | Comunidades de propietarios | Guía en preparación |
Licencia mayor, licencia menor o declaración responsable
Licencia de obra mayor. Obra nueva, ampliaciones, cambios de estructura, de fachada o de uso. Exige proyecto firmado por un técnico competente y el ayuntamiento tiene que concederla antes de empezar.
Licencia menor o declaración responsable. Reformas interiores que no tocan estructura ni fachada: cambiar un baño, una cocina, suelos, carpintería o instalaciones. Con la declaración responsable presentas la documentación y puedes empezar; el ayuntamiento comprueba después. En la Comunidad de Madrid, desde la Ley 1/2020, buena parte de estas obras se tramitan así.
En los dos casos pagas una tasa municipal y el ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras), que cada ayuntamiento fija sobre el presupuesto de ejecución material con un tope legal del 4 %. Pregunta en el presupuesto quién lo tramita y quién lo paga.
Qué pasa si haces la obra sin permiso
- El ayuntamiento puede paralizarla y multarte, y en los casos graves obligarte a deshacer lo hecho.
- La comunidad de vecinos puede denunciar ruidos y ocupación de zonas comunes.
- Al vender, la tasación, el notario o el registro pueden detectar lo que no consta. Cerrar una terraza sin licencia sale barato hasta el día en que vendes el piso.
Antes de comprar un terreno
Comprueba la clasificación del suelo en el planeamiento municipal y pide al ayuntamiento el certificado o la cédula urbanística de la parcela: te dirá si es edificable, cuánto y con qué condiciones. Es un trámite barato que evita la compra más cara de tu vida. Lo tienes explicado en la guía de tipos de suelo.
Horarios y calendario
El horario en que se puede hacer ruido lo fija la ordenanza de cada municipio y, dentro del edificio, los estatutos de la comunidad. Los días sin actividad del sector los marca el convenio: si trabajas en obra o planificas una reforma en Madrid, consulta el calendario laboral de la construcción.
Y después, el presupuesto
Con el trámite claro, el siguiente paso es saber cuánto te debería costar: tienes la tabla de precios de obra y reforma y la calculadora de reformas.
